東亞市場縱橫

加息周期尾聲能否令本地地產股回勇？

2023年11月15日

🖨️下載

東亞銀行財富管理處投資策略團隊

美國聯儲局在9月及11月的議息會議後，皆決定維持息率不變，聯邦基金利率保持在5.25至5.5厘的目標區間不變。根據利率期貨數據顯示¹，市場預期美聯儲在12月加息的機會只得5.5%。加息周期接近尾聲，息口敏感的本地地產股能否扭轉弱勢？

加息近尾聲，惟高息環境短期不變

在高息環境下，本港的按揭利率過去1年持續上升，新造按揭息率平均在4%或以上，供樓負擔大增，抑壓買樓需求，並直接拖低本地地產商來自賣樓的收入。不少地產商今年採取以價換量的銷售模式，減價促銷樓盤，惟銷情未算特別理想，亦因減價令利潤率受壓。反映香港樓價的中原城市領先指數在11月10日報153.59點，年內暫跌2%，創超過6年半新低。 雖然現時加息周期接近尾聲，但利率期貨數據估計最快在2024年5月才有望迎來首次減息，意味按揭利率仍要維持在高水平一段時間。加上，《施政報告》雖已放寬部分樓市調控措施，惟對樓市交投刺激不大，料買樓需求須時復甦。

本地消費意欲減，影響租務收入

除樓宇銷售收入減少外，本地地產商的租務收入前景暫仍難言樂觀。截至11月13日，港股年內累跌12%，股市帶來的負財富效應，叠加香港居民北上內地的情況愈來愈普遍和香港經濟增長放慢，均打擊本地的零售消費市道，影響本地地產股的租務收入。根據政府統計處公布，第3季零售業總銷貨價值按季跌近5%，與近5年第3季的按季變幅相比，跌幅明顯較大。至於本港甲級寫字樓的空置率亦偏高，有報告顯示²，截至9月底，本港整體甲級寫字樓的空置率維持在12.7%的水平，按年增加2.2個百分點。

賣樓和租務收入減少之外，部分本地地產商的負債比率偏高，亦是市場關注焦點。部分本地地產商的借貸以浮動息率計算，港元同業拆息（HIBOR）短時間大漲，將令本地地產商的利息開支大增，因而拖低派息能力。整體而言，加息近尾聲對本地地產股屬利好消息，加上股價對每股資產淨值都折讓平均增加至近70%的高水平，相信大幅下行機會不大，惟暫時欠奉足夠催化劑令股價表現明顯轉好。截至11月13日，恒生地產分類指數按年下跌32%，同期恒生指數只跌12%。

1 見芝商所（CME）FedWatch網站：https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.htm

2 見仲量聯行報告：https://www.jll.com.hk/zh/trends-and-insights/research/hong-kong-property-market-monitor-october-2023