东亚市场纵横

加息周期尾声能否令本地地产股回勇？

2023年11月15日

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东亚银行财富管理处投资策略团队

美国联储局在9月及11月的议息会议后，皆决定维持息率不变，联邦基金利率保持在5.25至5.5厘的目标区间不变。根据利率期货数据显示¹，市场预期美联储在12月加息的机会只得5.5%。加息周期接近尾声，息口敏感的本地地产股能否扭转弱势？

加息近尾声，惟高息环境短期不变

在高息环境下，本港的按揭利率过去1年持续上升，新造按揭息率平均在4%或以上，供楼负担大增，抑压买楼需求，并直接拖低本地地产商来自卖楼的收入。不少地产商今年采取以价换量的销售模式，减价促销楼盘，惟销情未算特别理想，亦因减价令利润率受压。反映香港楼价的中原城市领先指数在11月10日报153.59点，年内暂跌2%，创超过6年半新低。 虽然现时加息周期接近尾声，但利率期货数据估计最快在2024年5月才有望迎来首次减息，意味按揭利率仍要维持在高水平一段时间。加上，《施政报告》虽已放宽部分楼市调控措施，惟对楼市交投刺激不大，料买楼需求须时复苏。

本地消费意欲减，影响租务收入

除楼宇销售收入减少外，本地地产商的租务收入前景暂仍难言乐观。截至11月13日，港股年内累跌12%，股市带来的负财富效应，叠加香港居民北上内地的情况愈来愈普遍和香港经济增长放慢，均打击本地的零售消费市道，影响本地地产股的租务收入。根据政府统计处公布，第3季零售业总销货价值按季跌近5%，与近5年第3季的按季变幅相比，跌幅明显较大。至于本港甲级写字楼的空置率亦偏高，有报告显示²，截至9月底，本港整体甲级写字楼的空置率维持在12.7%的水平，按年增加2.2个百分点。

卖楼和租务收入减少之外，部分本地地产商的负债比率偏高，亦是市场关注焦点。部分本地地产商的借贷以浮动息率计算，港元同业拆息（HIBOR）短时间大涨，将令本地地产商的利息开支大增，因而拖低派息能力。整体而言，加息近尾声对本地地产股属利好消息，加上股价对每股资产净值都折让平均增加至近70%的高水平，相信大幅下行机会不大，惟暂时欠奉足够催化剂令股价表现明显转好。截至11月13日，恒生地产分类指数按年下跌32%，同期恒生指数只跌12%。

1 见芝商所（CME）FedWatch网站， https://www.cmegroup.com/markets/interest-rates/cme-fedwatch-tool.html

2 见仲量联行报告：https://www.jll.com.hk/zh/trends-and-insights/research/hong-kong-property-market-monitor-october-2023