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写字楼市场冰封: 疫情后美国商业地产的困境

2024年3月21日

 

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图片来源:Unsplash 

东亚银行财富管理处投资策略团队

        

最近,美国商业地产行业面临严峻挑战。一家美国中型银行因为商业地产贷款潜在损失而招致巨额拨备。某商业抵押贷款房地产投资信托基金亦在去年12月底宣告破产。同时,非公开交易型的房地产投资信托(REITs)面临大规模的赎回,这进一步加剧了美国商业地产的寒冬氛围,引起了金融市场的广泛关注。

在过去10年的低利率环境下,投资者纷纷将地产业视为债券的替代品来投资。根据全国不动产投资信託协会(Nareit)的数据1, FTSE Nareit All Equity REITs2(指数反映了涵盖工业,写字楼和商场等在内的整个商业房地产行业表现) 最近10年复合增长率为6.8%(包括股息)。根据彭博3的数据,FTSE Nareit All Equity REITs过去10年的股息率均保持在3%以上,2021年除外,而美国10年期国债息率4(视爲无风险利率)在过去10年仅有2年高于3%,这表明REITs为投资者提供一定程度的稳健回报。值得注意的是,FTSE Nareit All Equity REITs涵盖的衆多板块中,写字楼板块增长率却录得负0.9%,为所有商业地产板块回报最差的一个。

然而,自从疫情爆发以来,居家办公的兴起彻底改变了美国的商业地产市场。众多科技公司允许员工远程工作,而随着人工智能和办公自动化软件的不断进步,复杂的工作变得更加简单和自动化,导致对传统办公空间的需求下降。据高力国际(Colliers)统计5 ,2023年第4季度,美国办公室空置率从前一年同期的15.7%上升到了16.9%,已经超越2008年环球金融海啸时16.3%的水平。与此同时,商业地产价格连续下降,根据Green Street Advisors6,专注美国商业房地产行业的咨询公司的统计,截至2024年2月,商业地产价格指数比2022年3月时的峰值下降了大约22%。

在当前的环境下,若投资者有意进入市场,应密切关注每月公布的非农业就业数据和失业率,以评估劳动市场的变化,并考虑到人工智能对写字楼市场带来的影响。投资者还需评估不同级别的写字楼,尤其是高质量写字楼的长期趋势。房地产服务公司JLL指出7,地理位置优越且质量上乘的写字楼供不应求,疫情爆发后,2015年以后建造的写字楼吸纳了1.27亿平方英呎的净需求,而上世纪90年代之前建造的写字楼则出现了2.36亿平方英呎的净流失。

此外,越来越多的公司在选址办公室和建立数据中心时,将ESG(环境、社会及管治)因素纳入考虑,新型办公空间的发展正应对这一需求。

投资者亦需考虑目前的高息环境,商业抵押贷款利率攀升,物业价值下降,贷款价值比上升,使物业开发商面临着巨大的再融资压力。惠誉国际估计8,2024年仅有46至48%的贷款能够完成再融资,远低于2022年10月至2023年12月到期贷款的73%再融资率,办公室和零售行业的再融资率在2024年更是低于40%。尽管如此,放贷人修改贷款条款并延长到期日,以支持商业地产市场,美国抵押贷款银行协会指出9,部分原定于2023年到期的商业地产抵押贷款已被推迟至2024年,这导致2024年到期的商业抵押贷款激增41%,达到9,290亿美元,届时市场能否消化,投资者须紧密留意。

1 FTSE Nareit REITs 10年复合回报增长率,截至2024年3月14日, https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf

2 该指数的成分股包括所有符合税务资格的房地产投资信託基金,其总资产的 50% 以上为符合资格的房地产资产(不动产抵押贷款除外)。

3 彭博,2013-2023 FTSE Nareit All Equity REITs股息率,2024年3月20日

4 彭博,2013-2023美國10年期國債息率, 2024年3月20日

5 高力国际,写字楼市场报告2024年第4季,https://coydavidson.com/u-s-office-market-report-q4-2023/

6 商业地产指数,截至2024年2月,https://www.greenstreet.com/insights/CPPI

7 JLL,截至2023年第4季,https://www.brookfield.com/news-insights/insights/misunderstood-us-office-market

8 惠誉国际,美国商业地产贷款再融资状况,2024年1月4日,https://www.fitchratings.com/research/structured-finance/us-cre-refinancing-to-decline-in-2024-raising-cmbs-delinquencies-04-01-2024

9 美国抵押贷款银行协会, 2024年2月12日,https://www.mba.org/news-and-research/newsroom/news/2024/02/12/20-percent-of-commercial-and-multifamily-mortgage-balances-mature-in-2024

 

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